Суть последней редакции закона 214-ФЗ от 2019 года

Изменения в федеральном законе об участии в долевом строительстве

Последние правки в ФЗ РФ №214 (с комментариями) были внесены в середине 2016 года и получили полную юридическую силу в 2018 году.

Изменились следующие позиции:

Поправка	Краткое содержание
Включение статьи №3.1 о раскрытии информации со стороны застройщика	Компании должны формировать отчет о своей работе на собственных официальных порталах или на сайтах поручителей.
Договор участия в долевом строительстве	В рамках документа необходимо прописывать объект работ, который будет в дальнейшем передан в непосредственную эксплуатацию.
Раскрытие статьи №5 о стоимости соглашения	Прописывается, из каких параметров должна формироваться цена. Оплата проводится после государственной регистрации.
Изменения в статье №6	С 2018 года при нарушении срока сдачи объекта не со стороны застройщика происходит освобождение от выплаты неустойки.
Включение статьи №23.1 о едином реестре строительных компаний	Статья №24 утратила силу с юридической точки зрения.
Изменение статьи №7 о гарантии качества	Застройщики берут на себя обязательства по передачи документа участнику. В нем фиксируется подробная инструкция эксплуатации объекта и срок службы. Если участнику удается выявить недостатки в строении, то он может на законных основаниях подать запрос на устранение дефектов.
Включение статьи №18.1 об условиях использования средств	Поправки коснулись проектных деклараций, за счет чего произошло расширение возможностей документа. Бланк начал включать в себя факты, влекущие правовые последствия для застройщика.

Основные положения

Законодательство регулирует правовые отношения, которые возникают во время строительства многоквартирных жилых зданий или иных объектов недвижимого имущества с привлечением инвестиций от физических лиц и компаний.

В отношении граждан, заинтересованных в покупке жилья для некоммерческой деятельности, происходит применение нормативов о защите прав потребителей.

Застройщики должны:

• заняться предварительным оформлением разрешения на работы;
• публиковать проектные документы на землю, предоставленную в целях жилищного строительства.

Если денежные средства передаются без учета установленных требований, то участники долевого договора могут потребовать возврата полной суммы и уплаты пени в двойном размере (в качестве возмещения допущенного ущерба).

Разница в стоимости готового помещения с аналогом в строящемся здании составляет сумму в диапазоне от 10% до 25%. В большинстве случаев это выгодно для покупателей.

Суть новых договоров по страхованию

Банковское сопровождение

С 1 июля 2018 года девелоперы не могут получать средства от покупателей напрямую. Деньги перечисляются на банковский счет в уполномоченной финансовой организации. Требование действует для тех категорий домов, которые по состоянию на указанную дату находятся на стадии активного строительства.

На все время работ средства остаются на счете и переводятся в пользу застройщика только после полноценного выполнения следующих условий:

• ввод дома в эксплуатацию;
• наличие свидетельства о регистрации прав собственности на одну квартиру.

При банкротстве девелоперов все дольщики получают обратно внесенные деньги.

Эскроу

Федеральный Закон №175 от 1 июля 2018 года предусматривает использование эскроу с середины 2019 года.

Суть таких счетов в рамках долевого строительства:

• деньги участников сделки не переводятся застройщикам, а отправляются на отдельный счет, в котором покупается помещение;
• средства не могут быть использованы девелоперами до момента сдачи работ;
• после ввода дома в эксплуатацию вся сумма может быть использована застройщиком в целях погашения кредитных обязательств перед банками, финансирующими деятельность.

Калькулятор неустойки

Расчет ее можно с помощью специальной формулы или онлайн.

В калькуляторе должны отражаться следующие данные:

• количество дней просрочки;
• актуальная ставка рефинансирования ЦБ РФ;
• стоимость договора, прописанная в самом документе;
• цифра «2» – это двойная ставка, если соглашение было подписано физическим лицом.

Требования к застройщикам

Предъявляемые условия:

• уставной капитал организации отвечает всем законодательным нормам;
• компания не должна иметь долговые обязательства перед государством на момент начала работ;
• юридическое лицо не должно находиться в реестре неблагоприятных застройщиков и подрядчиков.

Переход и обновление стоимости

Законодатели регулярно подталкивают строительные организации на переход к механизму эскроу счетов. Компании, осуществившие операцию, могут рассчитывать на смягчение ряда требований.

Доступны следующие преимущества:

При условии роста продаж допускается снижение кредитной ставки на проведение работ (до 5%)	В момент поступления средств на счет накапливается определенная сумма, которая в дальнейшем будет перечислена в пользу банка.
Переход на эскроу позволяет вести строительство в зависимости от специфических условий	Учету подлежит финансирование со стороны банковских структур. Фактический объем и тип продаж не влияет на темпы выполнения заявленных мероприятий.
Работы, финансируемые банками, привлекательны для потенциальных покупателей	Выгода достигается за счет страхования и приемлемых условий хранения средств на счетах.

Вопрос об изменении стоимости квартир после отмены долевого строительства считается наиболее неоднозначным. Профильные специалисты расходятся во мнениях.

Допускается несущественное повышение цен (не более 8%).

Подобное развитие ситуации зависит от следующих факторов:

• формирование банками ценовой политики, относительно жилых объектов;
• предоставление льготных ставок для финансирования уполномоченных девелоперов.

Перспективы развития

С 2019 года предполагаются следующие изменения:

Перенос долговых обязательств перед дольщиками на новых застройщиков	Актуально, если граждане связали себя контрактом с недобросовестными организациями до начала 2017 года. Перспектива связана с невозможностью решения инвестиционных проблем кредиторов, столкнувшихся с мошенничеством. Правительство Российской Федерации приняло решение о расширении полномочий специального компенсационного фонда. Этот шаг позволит выплачивать деньги в пользу обманутых участников долевого строительства.
Изменение требований, предъявляемых к уставному капиталу	Мелкие компании для эффективного продолжения профессиональной деятельности могут выступать только в качестве подрядчиков у крупных организаций. Если тенденция сохранится, то часть застройщиков лишатся возможности ведения коммерческой деятельности в сфере строительства многоквартирных домов.
Законодательство обязывает всех застройщиков получать оплату за работу только после сдачи объекта	Дополнительно будут усилены условия формирования проектной документации. Во всех регионах РФ продолжается тенденция к повышению прозрачности отношений между покупателями, подрядчиками и непосредственными исполнителями. Изменения способны создать условия для усиления контроля над работой компаний со стороны дольщиков.