Содержание статьи
Изменения в федеральном законе об участии в долевом строительстве
Последние правки в ФЗ РФ №214 (с комментариями) были внесены в середине 2016 года и получили полную юридическую силу в 2020 году.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018)
Изменились следующие позиции:
Поправка | Краткое содержание |
Включение статьи №3.1 о раскрытии информации со стороны застройщика | Компании должны формировать отчет о своей работе на собственных официальных порталах или на сайтах поручителей. |
Договор участия в долевом строительстве | В рамках документа необходимо прописывать объект работ, который будет в дальнейшем передан в непосредственную эксплуатацию. |
Раскрытие статьи №5 о стоимости соглашения | Прописывается, из каких параметров должна формироваться цена. Оплата проводится после государственной регистрации. |
Изменения в статье №6 | С 2020 года при нарушении срока сдачи объекта не со стороны застройщика происходит освобождение от выплаты неустойки. |
Включение статьи №23.1 о едином реестре строительных компаний | Статья №24 утратила силу с юридической точки зрения. |
Изменение статьи №7 о гарантии качества | Застройщики берут на себя обязательства по передачи документа участнику. В нем фиксируется подробная инструкция эксплуатации объекта и срок службы. Если участнику удается выявить недостатки в строении, то он может на законных основаниях подать запрос на устранение дефектов. |
Включение статьи №18.1 об условиях использования средств | Поправки коснулись проектных деклараций, за счет чего произошло расширение возможностей документа. Бланк начал включать в себя факты, влекущие правовые последствия для застройщика. |
Основные положения
Законодательство регулирует правовые отношения, которые возникают во время строительства многоквартирных жилых зданий или иных объектов недвижимого имущества с привлечением инвестиций от физических лиц и компаний.
Взаимодействие происходит на основании договора участия. Документ должен проходить обязательную процедуру государственной регистрации.
В отношении граждан, заинтересованных в покупке жилья для некоммерческой деятельности, происходит применение нормативов о защите прав потребителей.
Застройщики должны:
- заняться предварительным оформлением разрешения на работы;
- публиковать проектные документы на землю, предоставленную в целях жилищного строительства.
Если денежные средства передаются без учета установленных требований, то участники долевого договора могут потребовать возврата полной суммы и уплаты пени в двойном размере (в качестве возмещения допущенного ущерба).
На практике граждане Российской Федерации с помощью Закона могут решить вопрос о месте проживания. У всех заинтересованных лиц появилась возможность приобретения недвижимости по низкой цене.
Разница в стоимости готового помещения с аналогом в строящемся здании составляет сумму в диапазоне от 10% до 25%. В большинстве случаев это выгодно для покупателей.
Суть новых договоров по страхованию
Банковское сопровождение
С 1 июля 2020 года девелоперы не могут получать средства от покупателей напрямую. Деньги перечисляются на банковский счет в уполномоченной финансовой организации. Требование действует для тех категорий домов, которые по состоянию на указанную дату находятся на стадии активного строительства.
На все время работ средства остаются на счете и переводятся в пользу застройщика только после полноценного выполнения следующих условий:
- ввод дома в эксплуатацию;
- наличие свидетельства о регистрации прав собственности на одну квартиру.
При банкротстве девелоперов все дольщики получают обратно внесенные деньги.
Эскроу
Федеральный Закон №175 от 1 июля 2020 года предусматривает использование эскроу с середины 2020 года.
Суть таких счетов в рамках долевого строительства:
- деньги участников сделки не переводятся застройщикам, а отправляются на отдельный счет, в котором покупается помещение;
- средства не могут быть использованы девелоперами до момента сдачи работ;
- после ввода дома в эксплуатацию вся сумма может быть использована застройщиком в целях погашения кредитных обязательств перед банками, финансирующими деятельность.
Калькулятор неустойки
Расчет ее можно с помощью специальной формулы или онлайн.
В калькуляторе должны отражаться следующие данные:
- количество дней просрочки;
- актуальная ставка рефинансирования ЦБ РФ;
- стоимость договора, прописанная в самом документе;
- цифра «2» – это двойная ставка, если соглашение было подписано физическим лицом.
Требования к застройщикам
Предъявляемые условия:
- уставной капитал организации отвечает всем законодательным нормам;
- компания не должна иметь долговые обязательства перед государством на момент начала работ;
- юридическое лицо не должно находиться в реестре неблагоприятных застройщиков и подрядчиков.
При несоблюдении требований получение средств по соглашению о долевом строительстве становится невозможным. Правило не касается тех ситуаций, когда подается проектная декларация по ФЗ №214.
Переход и обновление стоимости
Законодатели регулярно подталкивают строительные организации на переход к механизму эскроу счетов. Компании, осуществившие операцию, могут рассчитывать на смягчение ряда требований.
Доступны следующие преимущества:
При условии роста продаж допускается снижение кредитной ставки на проведение работ (до 5%) | В момент поступления средств на счет накапливается определенная сумма, которая в дальнейшем будет перечислена в пользу банка. |
Переход на эскроу позволяет вести строительство в зависимости от специфических условий | Учету подлежит финансирование со стороны банковских структур. Фактический объем и тип продаж не влияет на темпы выполнения заявленных мероприятий. |
Работы, финансируемые банками, привлекательны для потенциальных покупателей | Выгода достигается за счет страхования и приемлемых условий хранения средств на счетах. |
Вопрос об изменении стоимости квартир после отмены долевого строительства считается наиболее неоднозначным. Профильные специалисты расходятся во мнениях.
Допускается несущественное повышение цен (не более 8%).
Подобное развитие ситуации зависит от следующих факторов:
- формирование банками ценовой политики, относительно жилых объектов;
- предоставление льготных ставок для финансирования уполномоченных девелоперов.
Перспективы развития
С 2020 года предполагаются следующие изменения:
Перенос долговых обязательств перед дольщиками на новых застройщиков | Актуально, если граждане связали себя контрактом с недобросовестными организациями до начала 2017 года. Перспектива связана с невозможностью решения инвестиционных проблем кредиторов, столкнувшихся с мошенничеством.
Правительство Российской Федерации приняло решение о расширении полномочий специального компенсационного фонда. Этот шаг позволит выплачивать деньги в пользу обманутых участников долевого строительства. |
Изменение требований, предъявляемых к уставному капиталу | Мелкие компании для эффективного продолжения профессиональной деятельности могут выступать только в качестве подрядчиков у крупных организаций. Если тенденция сохранится, то часть застройщиков лишатся возможности ведения коммерческой деятельности в сфере строительства многоквартирных домов. |
Законодательство обязывает всех застройщиков получать оплату за работу только после сдачи объекта | Дополнительно будут усилены условия формирования проектной документации. Во всех регионах РФ продолжается тенденция к повышению прозрачности отношений между покупателями, подрядчиками и непосредственными исполнителями. Изменения способны создать условия для усиления контроля над работой компаний со стороны дольщиков. |
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Отправляя сообщение, Вы разрешаете сбор и обработку персональных данных.
Политика конфиденциальности.