Ипотека на строительство частного дома в Сбербанке

Как получить ипотечный кредит на возведение жилья

Программы Сбербанка на строительство жилья:

• простая изначально для строительства частного жилого дома;
• на возведение загородных жилых построек (коттеджа, дачи и т.д.);
• для семей с детьми с государственной поддержкой;
• для военнослужащих и военных пенсионеров;
• с привлечением средств материнского капитала;
• по рефинансированию кредитных продуктов, взятых в иных банках.

Условия

Параметры кредита:

Валюта	Рубли
Размер	От 300 тыс. до 30 млн и больше, если специалисты банка посчитают достаточными для этого финансовый статус и платежеспособность клиента.
Рамки суммы	Не должна превышать 75% от стоимости возведения дома по оформленным договорам с исполнителями и 75% от сметы (по проекту) строительных работ.
Срок	От 1 года до 30 лет.
Первоначальный взнос	обязательный; минимальный размер – 25% от суммы кредита.
Комиссия, дополнительные платежи	Отсутствуют
Обеспечение (залог)	Одно из следующих: в виде закладной на дом, под который дают кредит; любое ликвидное имущество, подходящее под требования банка; в качестве временного обеспечения предоставляются альтернативные гарантии: поручительство третьих лиц, передача в залог иного объекта недвижимости; если банку передается частное жилье, то закладную оформляют и на земельный участок под ним.
Страхование	Обязательно страхуется все, что передается в залог на весь срок кредита. Исключение составляют земельные участки, так как маловероятно, что они будут уничтожены или повреждены.

Требования к заемщикам

Для физических лиц:

• возраст от 21 года и до 75 лет на дату предполагаемой выплаты ипотеки;
• стаж на текущем месте трудоустройства – от 6 мес., а за 5 лет до него – от 12 мес. в общем исчислении;
• наличие 3 созаемщиков (это может и не потребоваться, если есть имущество для залога);
• супруг(а) автоматически становится созаемщиком, исключая случаи, когда пара не живет вместе или имеются значительные разногласия по поводу совместной жизни и ипотеки, а это также исключено, когда между ними заключен брачный контракт, который устанавливает отдельный режим по имуществу сторон (если не возникает право совместной собственности на нажитое во время брака имущество);
• каждый созаемщик, кроме супруга(и), должен отвечать таким же требованиям для кредита, как и заявитель;
• гражданство России.

Необходимые документы

Потребуется предоставить:

1. Заявление. В него вписывают подробную информацию о заемщике, о его трудовой деятельности, семейной жизни и пр.
   

   Лист 1
   

   Лист 2
   

   Лист 3
   

   Лист 4
   

   Лист 5
   

   Лист 6
2. Гражданских паспортов каждого, кто берет участие в процедуре (супруги, созаемщики, залогодатели, поручители).
   

   Образец паспорта гражданина РФ
3. Справки с места трудоустройства о стаже и заработной плате заемщика, созаемщиков, поручителей.
   

   Образец справки о заработной плате
4. Документы об иной прибыли, источниках доходов для тех граждан, которые не получают заработную плату.
5. Правоустанавливающие документы на объект, передаваемый в залог (договора купли-продажи, мены и пр., а также свидетельство о праве на наследство, дарственная и подобное).
   

   Образец свидетельства о праве на наследство
6. Выписки ЕГРН на заложенное имущество или свидетельство о собственности.
   

   Образец выписки из ЕГРН
7. Заявления собственника объекта, который передается в залог.
8. Оценки стоимости задатка. Проводится за счет заемщика. Банк предложит список экспертных организаций. Если гражданин желает пользоваться услугами своего эксперта, то это согласовывается с кредитором.
9. Согласия второго супруга на передачу объекта в залог, удостоверенное нотариально, если это имущество является совместной собственностью пары.
   

   Образец нотариально заверенного согласия
10. Если в залог передается жилье и есть несовершеннолетние дети (независимо от того, прописаны они там или нет), то потребуется также разрешение органов опеки на такую операцию.
11. Копии брачного соглашения (контракта).
    

    Страница 1
    

    Страница 2
    

    Страница 3
12. Если владелец заложенного имущества не состоял в браке во время его приобретения, то необходимо его заявление, заверенное у нотариуса.
13. Выписки из домовой книги формы №9 о прописанных в заложенном имуществе.
    

    Образец выписки из домовой книги
14. Копии трудовой книжки.
    

    Образец трудовой книжки

15. Документы о собственности на земельный участок, на котором размещен заложенный объект или на незавершенное строительство, если кредит берется для него.

Финансовое состояние подтверждается такими бумагами:

• 2-НДФЛ;
  

  Образец справки 2-НДФЛ

• 3-НДФЛ (налоговой декларацией);
• если клиент получает прибыль от сдачи в аренду помещений, то договор об этом;
• справки о пенсии (выдает ПФ РФ);
  

  Справка о размере пенсии

• справки из ПФ РФ о маткапитале;
  

  Образец сертификата на материнский капитал

• справки о зарплате по банковской форме.

После одобрения запроса потребуется еще несколько бумаг:

• устанавливающих право собственности на участок под будущим домом;
• договора с подрядчиками на строительство жилого дома;
• сметы работ;
• проектной документации;
• разрешения органов самоуправления, чтобы строить жилье, если этого требует местное или федеральное законодательство;
• платежки об оплате аванса подрядчику.

Если участок имеет целевое назначение под садоводство, огородничество, дачу, то строить можно без специального разрешения от местных властей.

Процентные ставки

Основные значения:

Вариант		Ставка
Для зарплатных клиентов Сбербанка		10%
Для участвующих в государственных (муниципальных) жилищных проектах, осуществляемых Сбербанком по соглашению с субъектами РФ		9%
При субсидировании (участии в госпрограммах, специальных проектах для молодых семей и подобное)		От 8,5%
Ставка незначительно повышается в таких случаях
Заемщик не пользуется зарплатными проектами, не получает доходы/зарплату на карточку Сбербанка		+ 0,5%
В период с даты выдачи денег до момента оформления закладной на ипотечный дом		+1%
Если клиент отказывается от страховки		+ 1%
Ограничения на повышения ставок
Клиенты-участники федеральных или региональных жилищных проектов	Ставка максимально может повыситься на 1% только в случае отказа от страхования.
При оформлении в роли залога иного объекта недвижимости до выплаты ипотеки по строящемуся дому	Ставки исчисляются как после оформления ипотеки, а именно, без надбавки 1%.

Алгоритм оформления

Порядок действий:

1. Подготовка пакета документов.
2. Обращение в Сбербанк с документацией и заявлением. Это можно сделать по месту жительства или трудоустройства, нахождения участка.
3. Срок ожидания составит 2 – 7 рабочих дней.
4. Банк проводит оценку имущества, предлагаемого в залог.
5. Заемщик заключает договор страхования.
6. Визит в отделение банка для подписания договора ипотеки.
7. Банк перечисляет первую часть займа.
8. После начала строительства необходимо предоставлять в банк отчеты, как расходуются выделенные средства (подать чеки, платежки и пр.).
9. Вторая часть ипотеки и последующие выдаются по мере того, как кредитор удостоверяется, что средства расходуются по предназначению и правильно.
10. После того как дом возведен, оформляется право собственности на него. Если ипотека все еще выплачивается, то заложенный объект освобождается от обременения, а построенный дом передается в залог. Это можно и не делать, но такое действие значительно уменьшит ставку.

Подать заявку на ипотеку можно онлайн на сайте Сбербанка, там же есть калькулятор, с помощью которого можно рассчитать ее параметры по суммам и срокам.

Особенности этапов:

• заявка рассматривается от 2 до 5 банковских дня;
• ипотека выдается частями по мере возведения дома и предоставления отчетов от заемщика о расходовании предыдущего транша;
• кредит погашается ежемесячными аннуитетными (в равных частях) взносами по графику, прилагаемому к договору;
• ипотеку можно гасить досрочно или в больших частях без штрафных санкций, но это нужно согласовать с банком.

Можно ли воспользоваться льготами

Есть несколько категорий физических лиц которые могут оформить кредит на особых условиях. Привилегии для них небольшие, но учитывая значительную сумму ипотеки, они могут принести существенную экономию. В них входят упрощенные требования для оформления займа.

Молодая семья

Для данной категории есть возможность погасить ипотеку по сниженным ставкам (8 – 9%) за счет средств материнского капитала:

Параметр	Описание
Название программы	«Обеспечение жильем молодых семей»
Особенности	Своими деньгами оплачивается всего лишь 30 – 35% от цены дома, который строится на ипотечные средства от Сбербанка.
Как получить	Запросить в банке справку о размере долга (той части, которую должен выплачивать заемщик в будущем). Написать заявление в местные органы самоуправления с просьбой на использование денег по материнскому сертификату. Госорган переведет деньги, но не заявителю, а напрямую в банк для погашения кредита и процентов по нему. При этом график платежей будет пересмотрен.

Подобным образом погашать займ можно, если семья имеет государственное свидетельство по программе «Молодая».

Материнский капитал

Процедура аналогична той, которая описана в предыдущем пункте.

Есть различные варианты, как облегчить таким способом погашение ипотеки:

• можно оставить ее срок таким же, но уменьшить ежемесячные платежи;
• уменьшить и срок, и размер платежей;
• снизить процентную ставку и увеличить срок.

Залог недвижимости

Правила:

1. Он обязательный.
2. Перед оформлением ипотеки проводится его оценка экспертной организацией с рекомендованного банком списка (иные учреждения можно привлекать только после согласования с кредитором). Процедуру оплачивает заемщик.
3. В залог берут недвижимость. По иному имуществу кредитор, как правило, отказывает. Объект должен быть ликвидным с низкой вероятностью того, что он повредится, утратит свою ценность.
4. Сумма задатка должна быть равной или превышать размер ипотеки, включая проценты по ней.
5. Объект обязательно страхуется за счет заявителя рекомендованными банком организациями.
6. После возведения дома обременение с такого объекта можно снять и отдать в залог построенное жилье.

Срок погашения

Общие временные рамки для ипотечных программ Сбербанка находятся в границе от 1 года до 30 лет. Если граждане берут участие в программах субсидирования («Молодая семья», использование маткапитала), то ипотеку есть возможность взять по самой минимальной ставке, которая только возможна в Сбербанке – под 8,50%, но ее срок несколько снижен, а именно до 7 лет.

Если временные рамки будут от 7 лет 1 мес. до 12 лет, то она составит 9%. Обычная же ставка на эти периоды – 10,50%. В городах федерального значения (Москва) программ для молодых семей могут иметь более выгодные условия.

Чаще всего ипотека выдается на 20 и 30 лет. Если расчетная стоимость строительства составит 3 млн руб., то в первом случае можно взять около 1 млн 900 тыс. под 11,6%, ежемесячный платеж 20 233 руб.; во втором – те же цифры, но ежемесячный взнос составит около 19 тыс.

Налоговый вычет и страхование

Новые нормы, действующие с 2014 года:

Параметр	Описание
Понятие	Это государственная льгота, которая состоит в возможности не оплачивать определенную часть налога или же вернуть его, если он выплачен ранее.
Чем предусмотрен	Ст. 220 НК (в частности, п. 3). Статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты
Кто может претендовать	Только граждане, которые ежемесячно платят налог на доход. В большинстве случаев это официально работающие или занимающиеся предпринимательской деятельностью.
К чему применяется	Только к объектам недвижимости.
Зависимость от выплаченных налогов	Сумма средств, которые вернут должна отвечать выплаченным налогам. Например, если за год с зарплаты гражданина работодатель отчислил 70 тыс. руб. налогов, то при применении вычета ему вернут сумму, не превышающую эту цифру, даже если он купил квартиру по цене, превышающей максимальную базу вычета в 2 млн руб. При ипотеке с такой зарплатой и отчислении налогов можно каждый год подавать заявление на вычет, пока не исчерпается его лимит. Или подождать и воспользоваться им, когда суммарно накопится необходимая сумма отчислений налогов. Это же касается вычета по кредитным процентам кроме одного нюанса – его можно использовать только по 1 объекту. Если остаток основного вычета можно перенести на иные объекты при их покупке, то в случае с вычетом по кредитным процентам он должен применяться только по 1 объекту. Если он не использован по нему полностью, то остаток пропадет.
Сколько раз	При покупке недвижимости его можно применить только 1 раз в жизни (п. 11 ст. 220 НК) в отличие от продажи, по которой его можно использовать каждый год. Вычет по процентам за кредит не связывается с вычетом по затратам на покупку жилья и может быть применен по отдельному объекту. Вычет по процентам может быть применен только по 1 объекту. Основной же можно применить по разным, но в рамках максимального лимита: если остался остаток, то его можно использовать по иной недвижимости.
Суммы	Максимальная база исчисления по кредитным процентам составляет 3 млн (вернут 390 тыс., то есть 13%), по иным суммам – 2 млн (вернут 260 тыс.).
Особенности (важно именно для ипотеки)	Можно применить по кредитным процентам. В таком случае его лимит увеличен (максимальная «база» составит 3 млн).
Пример вычета
В 2015 Генералов А. взял ипотеку в 10 млн руб. для строительства дома. Процентов он уплатил 1 млн. Гражданин получит основной имущественный вычет с суммы 2 млн руб. Это максимальная «база» и остатка не будет.  Ему возвратят 260 тыс. руб. Отдельно по процентам ему вернут 13% от уплаченной суммы — 130 тыс. Причем именно по процентам, если остался остаток, как в этом случае, он не сможет его больше применить.

Для получения льготы нужно обращаться в налоговые органы по месту проживания. Полученные вычеты до 01.01.2001 года не учитываются, то есть если такие были до этой даты, то они не считаются, и у гражданина есть право снова их использовать.

Договор заключается отдельно на каждый год. Стоимость страхования составит 0,2% годовых от задолженности перед банком умноженные на 10%.