Как правильно купить вторичку

Процедура перехода прав собственности при покупке-продаже может совершаться только на основании соответствующего соглашения:

Стороны договариваются о сделке Как правило, продавец требует задаток, для этого нужно будет:

  • оформить отдельное соглашение о передаче аванса, где прописать все реквизиты и адрес;
  • указать сумму аванса в размере 1−10% от общей стоимости;
  • заключить предварительный ДКП, указав сроки подготовки документов;
  • при передаче задатка оформить расписку, ее подписывают обе стороны.
Подготовить документы, необходимые для проведения сделки Если недвижимость будет приобретаться в ипотеку, то перечень несколько иной – его указывает банк.

В стандартном порядке без кредита понадобятся:

  • паспорта;
  • правоустанавливающие и технические бумаги на жилье;
  • справка о составе семьи или о прописанных;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая права;
  • оценочная стоимость помещения или справка из БТИ;
  • согласие супруга продавца, если квартира приобреталась в браке;
  • согласие совладельцев, если она находится в долевой собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным.
Подготовить проект ДКП Если помещение находится в долевой собственности, соглашение обязательно заверяется нотариально. В других случаях на усмотрение сторон можно и не заверять.

Провести регистрацию сделки в Росреестре Когда на основании ДКП и заявления права владения переоформляются на покупателя, и необходимые сведения заносятся в базу данных. Для регистрации оплачивается госпошлина. Подать следует 3 экземпляра, один из них остается в Росреестре в архивах, и другие бумаги.
Сделать окончательный расчет по деньгам
  1. Способ оговаривается заранее. Возможно, на этапе его подписания и получения ипотеки − это аренда банковской ячейки.
  2. В других случаях средства переводятся на карту (счет) приобритателя или передаются ему в руки в присутствии свидетелей.
  3. Если по факту не сделаеть этого, придется обращаться в суд и доказывать, что передачи денег не было.
Продавец обязан оплатить НДФЛ
  1. В размере 13% от полученных за недвижимость денег, если он владел ею менее 3 лет. Если квартира будет реализована по первоначальной стоимости, т. е. без прибыли, то оплачивать налог не придется.
  2. Гражданин, наоборот, имеет право вернуть потраченные деньги в размере 13%, если получит налоговый вычет.
  3. Сумма не должна превышать 2 млн. руб., а покупатель способен доказать, что работает официально.

Существуют некоторые правила реализации недвижимости, которые нужно учесть:

  • аванс является гарантией, что имущество не продастся другому лицу, но в соглашении требуется указать штрафные санкции для обеих сторон на случай, если одна из них откажется;
  • к соглашению об авансе отдельно составляется приложение о состоянии продаваемой квартиры с фото и другими доказательствами;
  • в договоре купли-продажи указывается, когда после завершения сделки помещение будет освобождено, а жильцы выпишутся, если они не сделали этого раньше.
Список городов с самой дорогой недвижимостью в России

Список городов с самой дорогой недвижимостью в России

Какие нужно проверить документы

Перед началом процедуры покупки-продажи обязательно должна быть проверена юридическая чистота недвижимости, а также паспорта.

Следует проверить:

  • правоустанавливающие бумаги, сверить указанные в них сведения с паспортными данными продавца;
  • технические документы и соответствие помещения его плану на случай неузаконенной перепланировки;
  • наличие у владельца доли, письменного отказа совладельцев от преимущественного права на покупку;
  • справку о составе семьи или домовую книгу, т. е. есть ли прописанные граждане, особенно несовершеннолетние дети, инвалиды, престарелые, матери-одиночки;
  • доверенность, если продавцом является не собственник, а его представитель;
  • справку из ЕИЦ о размере долгов по коммунальным.

Что стоит учитывать, если покупать в ипотеку

Не имея на руках полной суммы, потенциальный приобретатель может запросить кредит в банке, если хозяин будет не против.

Разрешается привлечь для приобретения жилья для семьи и материнский капитал. Но в среднем заемщик может за квартиру переплатить до 300% за весь срок кредитования от реальной стоимости.

Покупателю, который решился на ипотеку, нужно:

  • заранее подобрать кредитора с наиболее выгодными для него лично условиями;
  • затем подать предварительную заявку, чтобы по документам финансовое учреждение определило, может ли он выдать кредит (особенно важна справка о доходах);
  • подобрать вариант жилья и еще раз убедиться, что на его приобретение могут быть выданы средства;
  • приготовить бумаги для банка на оформление кредита.

Одним из важных будет являться акт оценки. Стоить такая процедура может в пределах 10−40 тыс. руб.

Как правило, в кредитной организации можно получить 80−90% от стоимости недвижимости. О наличии денег на оплату первоначального взноса заемщику необходимо представить документ или выписку со счета.

Помимо бумаг, которые обычно нужны для оформления сделки, для подписания ипотечного договора потребуется:

  • справка о доходах за последние 6−12 месяцев;

    Образец справки о доходах

    Образец справки о доходах

  • копия трудовой;

    Образец трудовой книжки

    Образец трудовой книжки

  • документы о наличии дополнительных доходов, если они есть;
  • свидетельство о браке или разводе, рождении несовершеннолетних детей, если есть.
    Образец свидетельства о заключении брака

    Образец свидетельства о заключении брака

    Образец свидетельства о расторжении брака

    Образец свидетельства о расторжении брака

Образец договора купли-продажи недвижимости:

Лист 1

Лист 1

Лист 2

Лист 2

Банк обяжет подписать договор страхования на покупаемое жилье и жизни. Дополнительно, если заемщик в браке, его супруг должен выступить созаемщиком и представить свои документы о доходах.

Оформлением ипотеки занимается кредитная организация, требуется проверить его содержание, обратить внимание на такие пункты:

  • штрафы за просрочку;
  • будет ли переуступка прав требования коллекторам при непогашаемом долге;
  • запрет на досрочное погашение;
  • можно ли сразу после переоформления прав собственности прописаться в квартиру самому и зарегистрировать своих несовершеннолетних детей;
  • другие нюансы.

В один день нужно подписать все договоры:

  • купли-продажи (двусторонний или трехсторонний, где еще участвует банк);
  • кредитный;
  • залога;
  • страхования.
Как правильно покупать квартиру

Как правильно покупать квартиру

Как найти подходящий вариант жилья

При поиске вариантов на вторичном рынке необходимо придерживаться некоторых понятий:

Что такое вторичное
  1. Это помещения, у которых уже есть собственник с оформленными правами на него, т. е. оно прошло в свое время регистрацию в Росреестре.
  2. Он мог получить их от предыдущего владельца или напрямую через застройщика.
  3. Рынок в России намного больше, чем первичного. Квартира может находиться и в новом доме, который введен в эксплуатацию.
Какие предлагаются на вторичном рынке
  1. Эконом-класса. Обычно это старые малогабаритные в домах высотой 2−4 этажа. Иногда в этих постройках нет отдельной ванной комнаты, а кухня очень маленькая.
  2. Стандартные, расположенные в домах, выстроенных по типовым проектам высотой 5−16 этажей. Здесь можно купить 1−3 комнатную гражданину со средним доходом.
  3. Улучшенной планировки. На рынке жилья такими считаются квартиры, расположенные в зданиях, построенных с применением современных технологий и материалов. Они отличаются хорошими планировками и комфортностью для проживания.
  4. Элитное. Такие могут быть построены по типу коттеджей, в них всего до 30-ти квартир.
  5. Помещение может быть двух- или трехэтажным или занимать весь этаж. Придомовая территория огорожена и облагорожена, имеется охрана, автопарковка и другие удобства.
Какие цели может ставить покупатель
  1. Инвестирование. Обычно при наличии свободных средств приобретается недвижимость в развивающихся районах (новых, элитных) с целью дальнейшей перепродажи со временем, когда на них поднимется цена.
  2. Для проживания. Гражданин подыскивает жилье в соответствии со своими финансовыми возможностями и потребностями семьи.
  3. По габаритам. Некоторые желают купить стандартную квартиру или элитные апартаменты из расчета количества кв. м. на каждого. Обычно так поступают молодые или малообеспеченные, другие категории претендентов, у кого есть возможность приобретать по госпрограмме.
Что будет влиять на стоимость Цена зависит от многих факторов:

  • района населенного пункта;
  • наличия развитой инфраструктуры, близости метро и автостоянки, магазинов, школы и детсада;
  • общей площади и количества комнат;
  • обустройства придомовой территории;
  • присутствие ремонта;
  • возраста дома и его состояния;
  • этажа.
Как проводить осмотр помещения Обратить внимание необходимо на:

  • общее положение, наличие хотя бы косметического ремонта;
  • разводку коммуникаций;
  • состояние дверных и оконных проемов, они не должны быть покосившимися;
  • насколько стены, пол и потолки ровные;
  • какая температура летом и зимой;
  • электропроводку;
  • уровень влажности и плесень, неприятного запаха;
  • установленную сантехнику;
  • плиту (газовая или электрическая);
  • то, была ли сделана перепланировка, на нее должны быть разрешение и акт ввода в эксплуатацию;
  • то, кто соседи;
  • состояние подъезда;
  • другие моменты.
Как обезопасить сделку

Как обезопасить сделку

Нужен ли риэлтор

Его участие выгодно не только покупателю, но и продавцу.

Специалист:

  • подскажет, в какое время года лучше приобретать/продавать жилье;
  • поможет при необходимости снизить или повысить цену;
  • должен вместе с клиентом подготовить пакет документов и проверить на «чистоту»;
  • предоставит доступ к имеющейся в агентстве базе данных и вместе с покупателем подберет для него наиболее подходящий вариант;
  • будет полностью сопровождать сделку от начала до конца переоформления права собственности.

При выборе риэлторского агентства необходимо обратить внимание на наличие лицензии, сертификатов и наград, состояние офиса и отзывы о работе в интернете.

Без посредников

Если потенциальный приобретатель решил подыскивать жилье самостоятельно, он может придерживаться стандартных схем:

«Сарафанное радио» Иногда достаточно поделиться с друзьями, коллегами и соседями своим намерением приобрести новую квартиру, как сразу находятся варианты, которые можно рассмотреть.
Интернет ресурсы Сегодня помочь найти недвижимость или оформить ее в собственность предлагают как агентства, так и частные посредники.

Прежде чем обращаться к риелтору, покупатель может промониторить цены, выяснить стоимость услуг специалистов и т. д.

Доски объявлений Поиск по объявлениям приносил всегда неплохие результаты. Продавцы стараются развешивать объявления в общественных местах в районе, где продается, публиковать их в местной прессе.
Самые дешевые квартиры

Самые дешевые квартиры

Как торговаться

Цену всегда изначально назначает хозяин, но человеку необходимо понимать, как можно торговаться и когда:

  • «мертвым» сезоном для недвижимости является лето;
  • рынок активируется осенью и весной;
  • рассчитывать на снижение цены можно, если операцию проводить зимой;
  • снижение возможно в пределах 20−30%.

Продавец готов снизить цену только реальному покупателю. Если квартира продается давно или требуется провести сделку срочно, то владельцы также идут на уменьшение стоимости. Но следует выяснить, с чем связана срочная продажа.

Для начала нужно тщательно осмотреть и начинать торговаться, если она действительно подходит. Торг возможен только при личной встрече с собственником, нельзя это делать по телефону или в личной переписке.

Если жилье подходит, лучше не высказывать излишней радости, а показать себя, как информированного современного человека. С продавцом требуется наладить доброжелательные отношения, используя различные психологические уловки, в то же время нельзя перехвалить предмет продажи.

Кроме психологических приемов, покупателю необходимо придерживаться и конкретных критериев, которые позволяют «сбивать» цену:

  • указать на неоспоримые недостатки помещения;
  • прийти на осмотр несколько раз с различными людьми (родственники, друзья), тем самым высказывая сомнения;
  • сообщить хозяину, что есть подобные варианты несколько дешевле, можно даже показать реальный список посещений адресов;
  • следует на каждой встрече вести себя уверенно, называть конкретные суммы и аргументы «за» и «против»;
  • предложить оплату услуг нотариуса и риэлтора, проведение государственной регистрации за «свой» счет.

Если приобретателю удалось «сбить» цену, необходимо без отлагательства заключать договор.

Имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости

Имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости

Как избежать обмана

Желательно тонкостями поинтересоваться заранее:

  1. Покупка по доверенности всегда должна настораживать. Проводить сделку следует только после проверки документов на жилье и продавца, а также его представителя. С настоящим собственником необходимо встретиться лицом к лицу, − требуется быть психически здоровым и дееспособным, не страдать зависимостью и хотя бы устно дать согласие.
  2. Владельцем выступает частное лицо, а не юридическое или государственный орган.
  3. Можно поинтересоваться, как он приобрел права на квартиру. Если частично за счет материнского капитала, то доли недвижимости принадлежат и несовершеннолетним детям. Их нужно сначала выписать в другое, лучшее только с согласия органа опеки, иначе не избежать судебного разбирательства. Сделать это лучше до продаж.
  4. При осмотре требуется познакомиться с соседями и выяснить, кто является настоящим хозяином, чем тот занимается в жизни. Необходимо всегда помнить, что у близких родственников всегда есть право оспорить в суде, если они претендуют на площадь.
  5. Если есть совладельцы, а это нужно проверить по бумагам, они могут заявить в суд о незаконной продаже (без их согласия) собственником своей доли. Лучше получить не только письменное разрешение от них, но и при личной встрече.
  6. На наличие обременений проверяется по выписке из ЕГРН, заложенную или арестованную продавать нельзя.
  7. Если купить с неузаконенной перепланировкой, то оформлять на нее документы придется новому хозяину. Но это возможно будет, если только ремонт сделан с учетом требований, предъявляемых к жилым помещениям. Иначе контролирующий орган потребует вернуть его к первоначальному состоянию.
  8. Если дом находится в аварийном состоянии или предназначен под снос, подписывать договор купли-продажи на приобретение в нем квартиры запрещено законом.
  9. На недвижимость, полученную по наследству, могут претендовать наследники, которые появятся намного позже. Сделка легко в суде будет признана недействительной.
  10. Если при приватизации пройти процедуру неправильно, не учитывая интересы всех, кто мог принять участие, в дальнейшем заинтересованные лица опротестуют продажу.

Что нужно сделать после сделки

Последний этап после переоформления прав на собственность – это вселение новых жильцов.

По закону старый владелец обязан освободить в течение 2-х недель, но по взаимной договоренности покупателя и продавца это можно сделать в течение месяца. По факту освобождения квартиры новому хозяину передаются ключи, и он может перевозить свои вещи.

Далее желательно:

Прописаться на своей жилплощади, но он имеет полномочие этого и не делать При переезде необходимо учитывать законные требование – подача документов на перепрописку осуществляется в течение 7 дней с момента вселения в другое помещение.
Переоформить на основании выписки из ЕГРН лицевые счета по коммунальным Для этого придется посетить каждую службу в отдельности.
Получить налоговый вычет, если есть такая возможность Следует обратиться в налоговую с заявлением и другими бумагами, декларацией о своих доходах за последний год.
При обращении в регистрирующий орган для переоформления прав на квартиру нужно сразу запросить выписку из ЕГРН, когда процедура полностью завершится Такой документ может понадобиться в любую инстанцию. По новым правилам свидетельство о регистрации больше не выдается.
Читайте  Дачная амнистия по закону продлена до 2019 года