Как правильно купить вторичку

Алгоритм приобретения недвижимости примерно одинаков во всех случаях.

Процедура перехода прав собственности при покупке-продаже может совершаться только на основании соответствующего договора:

Стороны договариваются о сделке Как правило, продавец требует задаток, для этого нужно будет:

  • оформить отдельное соглашение о передаче аванса, где прописать все реквизиты сторон и адрес квартиры;
  • указать сумму аванса в размере 1−10% от общей стоимости;
  • заключить предварительный договор купли-продажи, указав сроки подготовки документов для проведения сделки;
  • при передаче задатка оформить расписку, ее подписывают обе стороны.
Подготовить документы, необходимые для проведения сделки Если недвижимость будет приобретаться в ипотеку, то перечень несколько иной — его указывает банк.

В стандартном порядке без кредита понадобятся:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающие и технические бумаги на жилье;
  • справка о составе семьи или о прописанных в продаваемой квартире;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая права продавца на недвижимость;
  • оценочная стоимость помещения или справка из БТИ;
  • согласие супруга продавца на сделку, если квартира приобреталась в браке;
  • согласие совладельцев на сделку, если недвижимость находится в долевой собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным (имеет право потребовать покупатель).
Подготовить проект договора купли-продажи Готовые варианты всегда есть у нотариуса. Если помещение находится в долевой собственности, договор обязательно заверяется нотариально. В других случаях на усмотрение сторон договор можно и не заверять.

Провести регистрацию сделки в Росреестре Когда на основании договора купли-продажи и заявления сторон права собственности переоформляются на покупателя, и необходимые сведения заносятся в базу данных. Для регистрации оплачивается госпошлина. Подать необходимо 3 экземпляра договора купли-продажи, один из них остается в Росреестре в архивах, и другие бумаги.
Сделать окончательный расчет по деньгам
  • Способ должен быть оговорен заранее в договоре на продажу. Возможно, на этапе его подписания и получения ипотеки − это аренда банковской ячейки.
  • В других случаях средства переводятся на карту (счет) покупателя или передаются ему в руки в присутствии свидетелей.
  • Если по факту покупатель не сделает этого, продавцу придется обращаться в суд и доказывать, что передачи денег не было.
Продавец обязан оплатить НДФЛ
  • В размере 13% от полученных за недвижимость денег, если он владел ею менее 3-ти лет. Если квартира будет реализована по первоначальной стоимости, т. е. без прибыли, то оплачивать налог не придется.
  • Покупатель, наоборот, имеет право вернуть потраченные деньги в размере 13%, если получит налоговый вычет.
  • Сумма покупки не должна превышать 2 млн. руб., а покупатель должен доказать, что работает официально.

Существуют некоторые правила реализации недвижимости, которые нужно учесть:

  • аванс является гарантией, кто квартира не продастся другому лицу, но в соглашении нужно указать штрафные санкции для обеих сторон на случай, если одна из них откажется от сделки;
  • к соглашению об авансе отдельно составляется приложение о состоянии продаваемой квартиры с фото и другими доказательствами;
  • в договоре купли-продажи указывается, когда после завершения сделки помещение будет освобождено, а жильцы выпишутся, если они не сделали этого раньше.
Список городов с самой дорогой недвижимостью в России

Список городов с самой дорогой недвижимостью в России

Какие нужно проверить документы

Перед началом процедуры покупки-продажи обязательно должна быть проверена юридическая чистота недвижимости, а также личные документы сторон (паспорта).

Покупателю нужно проверить:

  • правоустанавливающие бумаги, сверить указанные в них сведения с паспортными данными продавца;
  • технические документы и соответствие помещения его плану на случай неузаконенной перепланировки;
  • наличие у продавца, владеющего долей, письменного отказа совладельцев от преимущественного права на покупку;
  • справку о составе семьи или домовую книгу, т. е. есть ли в помещении прописанные граждане, особенно несовершеннолетние дети, инвалиды, престарелые, матери-одиночки;
  • доверенность, если продавцом является не собственник, а его представитель;
  • справку из ЕИЦ о размере долгов по коммунальным.

Что стоит учитывать, если покупать в ипотеку

Не имея на руках полной суммы на покупку жилья, потенциальный покупатель может запросить кредит в банке, если продавец будет не против. Для многих граждан этот вариант помогает решить жилищный вопрос намного быстрее, но необходимо учитывать, что все равно придется уплатить банку первоначальный взнос, кроме задатка продавцу.

В дальнейшем выплата кредита может затянуться на годы с обязательной выплатой процентов ежемесячно. Это обозначает, что заемщику всегда нужно иметь достаточный уровень доходов.

Разрешается привлечь для приобретения жилья для семьи и материнский капитал. Но в среднем ипотечный заемщик может за квартиру переплатить до 300% за весь срок кредитования от реальной стоимости.

Покупателю, который решился на ипотеку, нужно:

  • заранее подобрать кредитора с наиболее выгодными для него лично условиями;
  • затем подать предварительную заявку, чтобы по документам банк определил, может ли он выдать кредит (особенно важна справка о доходах);
  • подобрать вариант жилья и еще раз убедиться, что на его приобретение могут быть выданы средства;
  • приготовить документы для банка на оформление ипотеки.

Одним из важных документов для банка будет являться акт оценки квартиры, по которому он оценит риски по выдаче кредита. Стоить такая независимая оценка может в пределах 10−40 тыс. руб.

Как правило, в банке можно получить 80−90% от стоимости недвижимости. О наличии денег на оплату первоначального взноса заемщику нужно будет представить документ или выписку со счета.

Помимо бумаг, которые обычно нужны для оформления сделки с недвижимостью, для подписания ипотечного договора потребуется:

  • справка о доходах за последние 6−12 месяцев;

    Образец справки о доходах

    Образец справки о доходах

  • копия трудовой подтверждающая, что заемщик трудоустроен официально;

    Образец трудовой книжки

    Образец трудовой книжки

  • документы о наличии дополнительных доходов, если они есть;
  • свидетельство о браке или разводе, рождении несовершеннолетних детей, если есть такие документы.
    Образец свидетельства о заключении брака

    Образец свидетельства о заключении брака

    Образец свидетельства о расторжении брака

    Образец свидетельства о расторжении брака

Заемщику помимо договора ипотеки нужно будет подписать и залога, т. к. квартира становится залоговым имуществом до окончательного расчета по кредиту. Это обозначает, что на нее накладывается ограничение.

Образец договора купли-продажи недвижимости:

Лист 1

Лист 1

Лист 2

Лист 2

Помимо прочего, банк обяжет заемщика подписать договор страхования на покупаемое жилье и своей жизни. Дополнительно, если заемщик в браке, его супруг должен выступить созаемщиком и представить свои документы о доходах.

Оформлением договора ипотеки занимается банк, заемщик должен проверить его содержание, обратить внимание на такие пункты:

  • штрафы за просрочку;
  • будет ли переуступка прав требования коллекторам при непогашаемом долге;
  • запрет на досрочное погашение;
  • можно ли сразу после переоформления прав собственности прописаться в квартиру самому и зарегистрировать своих несовершеннолетних детей;
  • другие нюансы.

В один день заемщику нужно подписать все договоры:

  • купли-продажи (двусторонний или трехсторонний, где еще участвует банк);
  • кредитный;
  • залога;
  • страхования.
Как правильно покупать квартиру

Как правильно покупать квартиру

Как найти подходящий вариант жилья

При поиске вариантов на вторичном рынке необходимо придерживаться некоторых понятий:

Что такое вторичное жилье
  • Это не старые квартиры с неудобной планировкой. «Вторичка» − это жилые помещения, у которых уже есть собственник с оформленными правами на владение, т. е. оно прошло в свое время регистрацию в Росреестре.
  • Он мог получить их от предыдущего владельца или напрямую через застройщика.
  • Рынок вторичного жилья в России намного больше, чем первичного. Квартира может находиться и в новом доме, который введен в эксплуатацию.
Какие квартиры предлагаются на вторичном рынке
  • Эконом-класса. Обычно это старые малогабаритные квартиры в домах высотой 2−4 этажа. Иногда в этих постройках нет отдельной ванной комнаты, а кухня очень маленькая.
  • Стандартные, расположенные в домах, выстроенных по типовым проектам высотой 5−16 этажей. Здесь можно купить 1−3 комнатную квартиру гражданину со средним доходом.
  • Улучшенной планировки. На рынке жилья такими считаются квартиры, расположенные в домах, построенных с применением современных технологий и материалов. Они отличаются хорошими планировками и комфортностью для проживания.
  • Элитное жилье. Такие дома могут быть построены по типу коттеджей, в них всего до 30-ти квартир.
  • Жилое помещение может быть двух- или трехэтажным или занимать весь этаж. Придомовая территория огорожена и облагорожена, имеется охрана, автопарковка и другие удобства.
Какие цели может ставить покупатель
  • Инвестирование. Обычно при наличии свободных средств покупаются квартиры в развивающихся районах (новых, элитных) с целью дальнейшей перепродажи со временем, когда на них поднимется цена.
  • Для проживания. Как правило, покупатель подыскивает жилье в соответствии со своими финансовыми возможностями и потребностями семьи.
  • По габаритам. Некоторые покупатели желают купить стандартную квартиру или элитные апартаменты из расчета количества кв. м. на каждого члена семьи. Обычно так поступают молодые семьи или малообеспеченные, другие категории претендентов, у кого есть возможность приобретать квартиры по жилищной госпрограмме.
Что будет влиять на стоимость Цена жилья зависит от многих факторов:

  • района населенного пункта;
  • наличия развитой инфраструктуры, близости метро и автостоянки, магазинов, школы и детсада;
  • общей площади и количества комнат;
  • обустройства придомовой территории;
  • наличия ремонта;
  • возраста дома и его состояния;
  • этажа.
Как проводить осмотр помещения Обратить внимание необходимо на:

  • общее состояние помещения, наличие хотя бы косметического ремонта;
  • разводку коммуникаций;
  • состояние дверных и оконных проемов, они не должны быть покосившимися;
  • насколько стены, пол и потолки ровные;
  • какая температура в помещении летом и зимой;
  • состояние электропроводки;
  • уровень влажности и наличие плесени, неприятного запаха;
  • установленную сантехнику;
  • плиту (газовая или электрическая);
  • то, была ли сделана перепланировка, на нее должны быть разрешение и акт ввода в эксплуатацию;
  • то, кто соседи;
  • состояние подъезда;
  • другие моменты.
Как обезопасить сделку

Как обезопасить сделку

Нужен ли риэлтор

Юристы, нотариусы и риэлторы – это те специалисты, без которых лучше не совершать сделки с недвижимостью, особенно лицам, незнакомым с юридическими тонкостями процедуры. Перед покупкой необходимо найти агентство недвижимости и официально по договору пригласить для сотрудничества риэлтора. Его участие выгодно не только покупателю, но и продавцу.

Специалист:

  • подскажет, в какое время года лучше приобретать/продавать жилье;
  • поможет при необходимости снизить или повысить цену;
  • должен вместе с клиентом подготовить пакет документов и проверить жилье на «чистоту»;
  • предоставит доступ к имеющейся в агентстве базе данных и вместе с покупателем подберет для него наиболее подходящий вариант;
  • будет полностью сопровождать сделку от начала до конца переоформления права собственности.

При выборе риэлторского агентства необходимо обратить внимание на наличие лицензии, сертификатов и наград, состояние офиса и отзывы о работе в интернете.

Без посредников

Если потенциальный покупатель решил подыскивать жилье самостоятельно, он может придерживаться стандартных схем:

«Сарафанное радио» Иногда достаточно поделиться с друзьями, коллегами и соседями своим намерением приобрести новую квартиру, как сразу находятся варианты, которые можно рассмотреть.
Интернет ресурсы Сегодня помочь найти квартиру или оформить ее в собственность предлагают как агентства, так и частные посредники. Интернет переполнен объявлениями о недвижимости.

Прежде чем обращаться к риелтору, покупатель может промониторить цены, выяснить стоимость услуг специалистов по недвижимости и т. д.

Доски объявлений Поиск квартиры по объявлениям приносил всегда неплохие результаты. Продавцы стараются развешивать объявления в общественных местах в районе, где продается квартира, публиковать их в местной прессе.
Самые дешевые квартиры

Самые дешевые квартиры

Как торговаться

Цену на квартиру всегда изначально назначает продавец, но покупателю необходимо понимать, как можно торговаться и когда:

  • «мертвым» сезоном для недвижимости является лето;
  • рынок активируется осенью и весной;
  • рассчитывать на снижение стоимости можно, если сделку проводить зимой;
  • снижение возможно в пределах 20−30% от заявленной стоимости.

Продавец готов снизить цену только реальному покупателю. Если квартира продается давно или есть необходимость провести сделку срочно, то продавцы также идут на уменьшение стоимости. Но покупателю следует выяснить, с чем связана срочная продажа.

Для начала квартиру нужно тщательно осмотреть и начинать торговаться, если она действительно подходит покупателю. Торг возможен только при личной встрече с продавцом, нельзя это делать по телефону или в личной переписке.

Если жилье подходит покупателю, лучше не высказывать излишней радости, а показать себя, как информированного современного человека. С продавцом нужно наладить доброжелательные отношения, используя различные психологические уловки, в то же время нельзя перехвалить предмет продажи.

Кроме психологических приемов, покупателю нужно придерживаться и конкретных критериев, которые позволяют «сбивать» цену:

  • указать на неоспоримые недостатки помещения;
  • прийти на осмотр жилья несколько раз с различными людьми (родственники, друзья), тем самым высказывая сомнения;
  • сообщить продавцу, что есть подобные варианты несколько дешевле, можно даже показать реальный список посещений адресов;
  • следует на каждой встрече вести себя уверенно, называть конкретные суммы и аргументы «за» и «против»;
  • предложить оплату услуг нотариуса и риэлтора, проведение государственной регистрации за «свой» счет.

Если покупателю удалось «сбить» цену, необходимо без отлагательства заключать договор.

Имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости

Имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости

Как избежать обмана

Сделки с недвижимостью нередко связаны с рисками для обеих сторон и банков, ведь они имеют много «подводных» камней.

Желательно тонкостями поинтересоваться заранее:

  • Покупка по доверенности всегда должна настораживать. Проводить сделку необходимо только после проверки документов на жилье и продавца, а также его представителя. С настоящим собственником необходимо встретиться лицом к лицу, − он должен быть психически здоровым и дееспособным, не страдать зависимостью и хотя бы устно дать согласие на сделку.
  • Продавцом должно выступать частное лицо, а не юридическое или государственный орган.
  • Можно поинтересоваться, как собственник приобрел права на квартиру. Если частично за счет материнского капитала, то доли недвижимости принадлежат и несовершеннолетним детям. Их нужно сначала выписать в другое, лучшее жилье только с согласия органа опеки, иначе не избежать судебного разбирательства. Сделать это лучше до продажи квартиры.
  • При осмотре квартиры нужно познакомиться с соседями и выяснить, кто является настоящим хозяином, чем тот занимается в жизни. Необходимо всегда помнить, что у близких родственников всегда есть право оспорить сделку в суде, если они претендуют на жилплощадь.
  • Если у недвижимости есть совладельцы, а это нужно проверить по документам, они могут заявить в суд о незаконной продаже (без их согласия) собственником своей доли. Лучше получить не только письменное разрешение от них, но и при личной встрече.
  • На наличие обременений жилье проверяется по выписке из ЕГРН, заложенную или арестованную квартиру продавать нельзя.
  • Если купить жилье с неузаконенной перепланировкой, то оформлять на нее документы придется новому хозяину. Но это возможно будет, если только ремонт сделан с учетом требований, предъявляемых к жилым помещениям. Иначе контролирующий орган потребует вернуть его к первоначальному состоянию. Это тоже придется новому собственнику делать за свои деньги.
  • Если дом находится в аварийном состоянии или предназначен под снос, подписывать договор купли-продажи на приобретение в нем квартиры запрещено законом.
  • На квартиру, полученную по наследству, могут запретендовать наследники, которые появятся намного позже. Сделка легко в суде будет признана недействительной.
  • Если при приватизации пройти процедуру неправильно, не учитывая интересы всех, кто мог принять участие, в дальнейшем заинтересованные лица опротестуют продажу.

Что нужно сделать после сделки

Последний этап после переоформления прав на собственность – это вселение новых жильцов.

По закону старый собственник обязан освободить жилплощадь в течение 2-х недель, но по взаимной договоренности покупателя и продавца это можно сделать в течение месяца. По факту освобождения квартиры новому хозяину передаются ключи, и он может перевозить свои вещи.

Далее новому хозяину желательно:

Прописаться на своей жилплощади, но он имеет право этого и не делать При переезде нужно учитывать законные требование – подача документов на перепрописку осуществляется в течение 7-ми дней с момента вселения в другое жилое помещение.
Переоформить на основании выписки из ЕГРН лицевые счета по коммунальным Для этого придется посетить каждую службу в отдельности.
Получить налоговый вычет, если есть такое право Нужно обратиться в налоговую с заявлением и другими документами, декларацией о своих доходах за последний год.
При обращении в регистрирующий орган для переоформления прав на квартиру нужно сразу запросить выписку из ЕГРН, когда процедура полностью завершится Такой документ может понадобиться в любую инстанцию. По новым правилам свидетельство о регистрации больше не выдается.
Читайте  Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2018-2022 годах