Как продать без согласия других собственников

Положение о долевом владение прописано в ГК, ст. 244−259. Другие нюансы указаны в ФЗ №1541-1 о приватизации жилья.

Хотя в документах указаны параметры, стоимость, при пользовании квартирой у всех равные права. Без уведомления других реализация части помещения невозможна.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Необходимые документы

Продажа жилья, находящегося в ДС, регулируется ГК, ст. 549−558.

Потребуются:

Личные От сторон сделки потребуются паспорта для удостоверения личности.

Образец паспорта гражданина РФ

Образец паспорта гражданина РФ

На право собственности Сегодня достаточно из ЕГРП взять выписку о наличии полномочий. Дополнительно представляется документ, на основании которого доля в квартире перешла во владение, – дарственная, свидетельство о наследстве, договор о приватизации.

Образец выписки из ЕГРП

Образец выписки из ЕГРП

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Образец свидетельства о праве на наследство

Образец свидетельства о праве на наследство

Технические К таким относятся бумаги, которые должны быть у собственника:

  • кадастровый паспорт;

    Образец кадастрового паспорта квартиры

    Образец кадастрового паспорта квартиры

  • технический паспорт;
  • экспликация помещения;

    Экспликация квартиры

    Экспликация квартиры

  • поэтажный план.
Согласие на сделку Оно может потребоваться от разных лиц:

  • супруга собственника доли (заверяется у нотариуса);
  • органа опеки и попечительства, если совладелец – несовершеннолетний ребенок или недееспособный взрослый;
  • совладельца.

Если такому гражданину дадут письменный или устный отказ или проигнорируют уведомление от потенциального продавца, ему нужно будет иметь бумаги, доказывающие, что к ним было обращение. К одобрению, которое оформляет гражданин, он прикладывает копию гражданского паспорта.

ДКП Образец соглашения на продажу квартиры целиком или ее доли не отличается.

Страница 1

Страница 1

Страница 2

Страница 2

Уведомление хозяина

В нормативных актах в отношении продажи ДС сказано, что:

  1. Лицо обязано поставить в известность о решении совладельцев. Оформить для этого нужно извещение письменно. В нем он обязан указать, на каких условиях желает продать свою часть, по какой цене, другие моменты.
  2. У таких граждан есть преимущественное право на покупку части жилого помещения. Они могут его использовать или отказаться письменно. Если продавец нарушит его, то в течение 3-х месяцев от совершения сделки могут обратиться в суд.
  3. Родственнику, а тем более постороннему, предполагается, что будущий хозяин вселится в квартиру. Поэтому изначально другой(ие) владелец должен согласится на вселение иного человека, а возможно, и его семьи. Именно для этого необходимо получить от него отказ выкупить долю, а значит, дать одобрение на ее продажу иному гражданину.
  4. Ответа от заинтересованных лиц потенциальному реализатору необходимо ждать месяц. Если они проигнорируют уведомление, у него появляется законное право продавать свое имущество. Причины могут быть различными, например:
    • нет финансов;
    • они не согласны на такие условия;
    • они против появления посторонних.
  5. Если их несколько и все изъявят желание купить часть, ее разрешается продать тому из них, кто предложит высокую цену.
  6. Если письменный отказ будет оформлен, то сразу после его получения можно совершать сделку, не дожидаясь окончания месячного срока.
  7. Когда адрес проживания неизвестен,извещение в виде объявления печатается в местной прессе. Если дольщик умер, то у него есть потенциальные наследники, возможно, не вступившие в наследство. Тогда потенциальными совладельцами являются они, и их нужно предупреждать о готовящейся купле-продаже. В последнем случае продать собственнику срочно не получится, т. к. по закону у наследников есть полгода, чтобы вступить в свои права. Они могут дать согласие на выкуп части квартиры.

Заинтересованные лица  могут устно договориться и о других. Тогда продавец направит другое уведомление, чтобы получить письменное одобрение и в дальнейшем совершить сделку на условиях, которые устроят обе стороны.

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Образец уведомления

Договор купли-продажи

Соглашение оформляется в стандартном порядке на основании ГК, ст. 554−555. Передается имущество по передаточному акту, что сказано в ст. 556.

В нем нужно отобразить такие моменты:

  • место заключения соглашения и дату;
  • ФИО граждан, их паспортные данные;
  • описать предмет (адрес расположения, размеры, включая технические параметры, количество кв. м., расположение и т. д.);
  • указать стоимость;
  • описать, как стороны должны передать друг другу помещение и деньги;
  • права и обязанности участников;
  • когда фактически будет передача;
  • если в объекте есть прописанные граждане, по закону они обязуются выписаться в течение месяца после перерегистрации полномочий собственности (отдельно у них можно потребовать расписки);
  • как будут рассматриваться возможные спорные вопросы, если они возникнут;
  • какие обстоятельства следует считать форс-мажорными;
  • другие вопросы.

В конце стороны ставят свои подписи. Если от лица одного из участников действует представитель, то сведения о нем отдельно вносятся.

Соглашение является поводом для перерегистрации права собственности в Росреестре, после чего нужно оформить передаточный акт и передать долю фактически. Это лучше сделать в присутствии свидетелей, которые должны поставить свои подписи на акте.

Если после переоформления, зарегистрированные в передаваемой части жильцы откажутся выписываться и выселяться фактически, договор будет основанием для обращения в суд и принудительного выдворения.

Особенности покупки комнаты или доли в квартире

Особенности покупки комнаты или доли в квартире

Оформление доверенности

При совершении гражданских сделок от имени хозяина может выступать представитель (ГК, ст. 185). Доверенность на совершение правовых действий оформляется только у нотариуса, куда должен с паспортом явиться доверитель и доверенное лицо.

Например:

  • найти покупателя – постороннего гражданина и заключить с ним ДКП на часть жилого помещения;
  • продать имущество, а значит, и получить деньги;
  • полностью провести сделку, в том числе и перерегистрировать права собственности;
  • другие моменты.

Заверение у нотариуса

Согласно ФЗ №218 (13.07.15), ст. 42, ч. 1 отчуждение ДС требует его удостоверения. Для этого стороны приходят к нему с полным пакетом документов, включая подготовленный проект договора.

Окончательное оформление происходит в присутствии:

  • нотариуса;
  • непосредственных участников соглашения;
  • других владельцев долей квартиры.

Заинтересованные лица могут назначить один день для сделки и одновременно оформить согласие на продажу от совладельцев, само соглашение. Юрист обязан проверить все документы, а также стоимость предмета, по которой он продается.

Продавец имеет право ее установить, отталкиваясь от кадастровой. Нотариус все равно должен проверить реальную цену помещения. Для этого он, скорее всего, затребует оценочный акт.

После проверки бумаг также подписывает и заверяет своей печатью договор, а сведения вносит в специальный реестр. Сторонам следует знать, что за удостоверение, помимо услуг, они уплачивают госпошлину в размере 0,5% от стоимости жилья. Но не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб. Поэтому к документам нужно будет приложить квитанцию об оплате.

Случай с несовершеннолетним ребенком

Сделку по отчуждению от его имени может совершить его законный представитель, но необходимо знать некоторые особенности. Так, необходимо получить разрешение от органа опеки на реализацию имущества малолетнего в обязательном порядке.

Потребуется:

Оформить обращение для получения разрешения и указать в нем причину продажи
  • покупка для семьи новой квартиры;
  • приобретение отдельной недвижимости для несовершеннолетнего;
  • другую.
Сообщить, где будет прописан ребенок Его можно будет выписать и зарегистрировать по другому адресу только в равноценном жилье или лучшем, даже если он там не является собственником.
На новую недвижимость потребуется представить ДКП  окончательный или предварительный Доля, которая оформляется на малолетнего, по стоимости не может быть меньше, чем та, что будет продаваться.
Если его имущество будет реализовываться без приобретения нового, то вырученные деньги должны быть положены на депозит, открытый на имя ребенка Воспользоваться ими он сможет по достижению 18 лет.

Фактически для органа опеки нужны доказательства, что права несовершеннолетнего не нарушаются, и он не остается без жилья. Когда несовершеннолетний является совладельцем, родители от его имени не могут написать отказ в приобретении части.

Пошаговая инструкция по переходу права

В стандартном порядке алгоритм выглядит так:

  1. Обсуждение возможности продажи части квартиры. Если кто из них согласится ее купить, то письменное уведомление не требуется, все условия можно обсудить и устно. При наличии устного отказа, им необходимо отправлять извещение, чтобы получить возможность заключения с посторонним лицом.
  2. Подготовка документов.
  3. Поиск потенциального покупателя, обсуждение с ним всех моментов.
  4. Оформление договора в нотариальной конторе.
  5. Перерегистрация прав собственности в Росреестре (ГК, ст. 131, 551). Но подать бумаги можно и через МФЦ. В регистрирующий орган должны прийти стороны и вместе подать заявление. Для прохождения окончательного этапа продавцу потребуется уплатить налог на доходы в размере 13%, независимо от того, кому он передает имущество. Платится налог, если хозяин владел меньше 3-х лет и реализует по цене большей, чем приобрел. Налогоплательщик также может запросить налоговый вычет. Не платится налог, если ДС перешла ранее по наследству. Дополнительно за перерегистрацию уплачивается госпошлина в размере 2 тыс. руб.

Сделка между родственниками имеет свои особенности:

  1. Доля в коммуналке может быть продана, если от нее отказались соседи.
  2. Супруги не могут друг другу продавать части, на которые у них зарегистрированы права (ГК, ст. 153). Помещение целиком является их совместной собственностью, если приобреталось в браке, что не изменится даже после совершения процедуры.
  3. Родственникам-совладельцам лучше передавать друг другу имущество по дарственной, что удобнее и для супругов. Если все же оформляется купля-продажа, то необходимо производить денежный расчет полностью, о чем составляется расписка в присутствии свидетелей, которые ставят на ней свои подписи.

Приватизированная

Такая квартира распределяется в общую собственность на всех зарегистрированных в помещении.

Каждый может распоряжаться ДС, как хочет, но есть некоторые особенности:

  • сначала потребуется долю выделить , а затем только можно продавать;
  • согласие на продажу оформляют все совладельцы, иначе никакая сделка и даже ремонт в своей комнате один из них сделать не сможет;
  • в первую очередь купить он должен предложить родственникам, т. к. именно их прописывал раньше в муниципальном жилье собственник;
  • в приватизации принимали участие только постоянно зарегистрированные члены семьи основного нанимателя;
  • для того чтобы продать одному из родственников, другие пишут отказ.

Если изначально кто-то из прописанных в муниципальной квартире отклонил предложение, его часть делится поровну на остальных. Это не обозначает, что после приватизации его можно принудить просто так выписаться. Он может там жить бессрочно. Такой жилец не обязан давать одобрение или противоположный ответ.

Коммунальная

Обычно одним из дольщиков остается муниципалитет, тогда как другими уже владеют частные лица. У муниципалитета, как и у соседей, есть преимущественное право на выкуп. Поэтому от местной администрации потребуется получить отказ и одновременно согласие на продажу другому.

По факту в коммуналке некоторые комнаты могут пустовать, кто является их собственником – муниципалитет или физлицо, − неизвестно. Потенциальному продавцу потребуется запросить выписку из Росреестра, чтобы знать, куда и кому направлять уведомление.

Признание сделки недействительной

Владелец ДС не может пренебрегать уведомлением, иначе совладельцы через суд потребуют перевода прав на себя по ДКП, который уже заключен (ГК, ст. 250, п. 3).

Заинтересованные лица вполне могут подать в суд, чтобы процедуру признали недействительной, если потенциальный продавец допустит такие ошибки:

  1. Извещение было направлено неправильно:
    • по электронке его нужно подписывать электронной подписью;
    • по почте России пересылать заказным письмом;
    • фактический адрес получателя не был точно установлен, поэтому адресат не был осведомлен.
  2. Продавец указал одни условия, от которых отказались, а реализовал имущество на других.
  3. Сделка скрывалась за мнимой дарения.
  4. Фактически процедура состоялась в срочном порядке, месячный срок для получения ответа не был соблюден.
  5. Ответ(ы) совладельцев не были оформлены надлежащим образом, но нотариус удостоверил договор купли-продажи.
Читайте  В чем именно разница между апартаментами и квартирой

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.