Пошаговая инструкция для продавца в 2019 году

Краткая схема:

  1. Покупатель находит жилье и договаривается с владельцем.
  2. Обращается в банк с просьбой предоставить ему деньги.
  3. Оформляется предварительный договор купли-продажи.
  4. Оценка объекта, страховка, соглашение по ипотеке.
  5. Договор купли-продажи.
  6. Покупатель переоформляет квартиру на себя и становится ее собственником.
  7. Банк перечисляет полностью все средства продавцу.

Продавец получает сразу всю сумму, а покупатель становится хозяином квартиры и сможет в ней проживать.

Выбор способа

Классической схемой является банковская ипотека, но бывают и другие:

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Вариант Описание
Продажа застройщиком (девелопером)
  • жилье продается застройщиком в ипотеку (то есть у него можно купить недвижимость, сразу внеся полную сумму, но он также предусматривает и ипотеку (рассрочку) – это привлекает клиентов, поэтому на современном рынке недвижимости почти каждый девелопер предлагает такую услугу);
  • застройщик работает без посредничества банка в этом вопросе (квартира после покупки остается у него как залог до погашения долга).
Физические лица без посредников Две стороны договариваются между собой о рассрочке. При этом в сделке не участвует банк, финансово-кредитные и иные организации.
Банковская ипотека
  1. Традиционный, надежный способ, применяемый в большинстве случаев.
  2. Банк выступает посредником. Его роль – предоставление покупателю денег на сделку. При этом он не только гарантирует их перечисление владельцу недвижимого имущества, но и проверяет объект.

Разновидности процедуры по наличию услуг посредников:

Вариант Описание
Стороны полностью сами сопровождают сделку Участники самостоятельно оформляют договор, ищут юристов для оформления соглашения, нотариусов.
Процедуру сопровождают специалисты Обеспечением всех юридических, формальных, практических вопросов занимаются специалисты. Это характерно для традиционного и самого популярного варианта ипотеки – банковской.  Клиентам достаточно обратиться в учреждение, которое, кроме предоставления денег, будет сопровождать и контролировать всю процедуру.

Образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой:

Страница 1

Страница 1

Страница 2

Страница 2

Страница 3

Страница 3

Страница 4

Страница 4

Страница 5

Страница 5

Предварительная процедура (подготовка)

Первый комплекс подготовительных действий:

Шаг Описание
Выбор жилья и переговоры с продавцом Нужно определиться с ценой, сроками мероприятия, предупредить, что сделка будет совершена с привлечением финансового учреждения.  На этом этапе нужно осмотреть жилье, оценить его параметры.
Выбор банка и ознакомление с его условиями Это также можно сделать и перед поисками недвижимости. Зачастую заимодатель имеет свои требования к приобретаемому объекту: возраст жилья, качество постройки (могут не дать для «хрущевок» и подобного). Это обусловлено тем, что такой объект будет в залоге у него, то есть он должен иметь высокую степень ликвидности, так как перейдет в собственность к нему в случае, если должник не выплатит заем.
Обращение в банк за консультацией Будут очерчены сроки мероприятия, все моменты, касающиеся сбора документов и пр.

Второй комплекс предварительных действий:

Шаг Описание
Предварительное соглашение Оно не обязательное, но применяется, если нужно гарантировать исполнение договоренностей и компенсировать убытки сторонам, если сделка сорвется. В большинстве случаев используется для ипотеки.

В нем предусматривается:

  • намерение покупателя приобрести, а продавца продать недвижимость;
  • указываются максимально полные параметры объекта: адрес, площадь, количество комнат, с перепланировкой или нет (можно, но не обязательно, описать материал стен, наличие ремонта и прочие особенности);
  • сроки соглашения, ее предварительную цену, которая может меняться, но в определенных рамках;
  • условия касательно задатка (используется, чтобы окупить риски и затраты, если договор сорвется), первого взноса или же выплаты сразу всей суммы после получения банковских денег;
  • способ расчета и его гарантии;
  • иная ответственность, если кто-либо сорвет сделку;
  • другие действия, планируемые совершить в будущем в рамках процедуры.
Проверка юридической чистоты объекта Основные направления:

  • не продается ли объект с обременением, нет ли ареста, запретов, судебных разбирательств и споров касательно его;
  • отсутствует ли аварийность, незаконные перепланировки, значительный износ;
  • не выступает ли залогом;
  • нет ли прописанных жильцов или тех, кто может претендовать на жилплощадь (несовершеннолетние, второй супруг, иждивенцы и пр.);
  • прочие подобные нюансы.

Проверку осуществляют специалисты банка по базам данных о недвижимости, по реестрам нотариусов.

Квартиру с перепланировкой можно продать по ипотеке, но если проведенные работы узаконенные.

Составление договора

Сначала оформляется предварительный, затем – ипотечный, по которому квартира переходит банку как залог (она будет с обременением до погашения долга), а покупателю выделяется заем. Эти действия могут осуществляться одновременно в отделении банка в присутствии участников сделки и банковского специалиста.

Третьим и самым важным соглашением, оформляемым в процессе сделки, является основной договор купли-продажи. Разница во времени между заключением этих трех видов бумаг минимальная. Предварительное и основное соглашение свидетельствуются нотариально. Как правило, финансово-кредитная организация привлекает для этого нотариуса, работающего с ней.

Этот же нотариус берет на себя все хлопоты по их составлению. Перед подписанием сторонам вручают копии для ознакомления и дают некоторое время, чтобы они тщательно вычитали эти документы.

Важно помнить!

ДКП подписывается после оформления гарантий (описанные в следующем пункте три способа). Именно его экземпляр (оригинал или нотариально удостоверенная копия) передается с заявлением покупателя в Росреестр для переоформления на него права собственности на купленное жилье.

Внесение денежных средств

Варианты:

Способ Описание
Средства перечисляются с обычного счета банка сразу после того, как жилье перерегистрировано на покупателя и ему выдано свидетельство о праве собственности. Средства передаются финансовым учреждением не покупателю, а продавцу, но от имени первого в качестве оплаты за квартиру в сумме равной ее стоимости.
Банковская ячейка Заемные деньги размещаются в защищенной ячейке, ответственность за которую несет банк. Средства выдают продавцу после переоформления недвижимости.
Аккредитив Перечисление платежей продавцу посредством специального счета. Деньги могут быть потрачены только на определенный товар, в нашем случае на квартиру. Продавец получит эти деньги после предоставления расписки или справки от регистрирующего органа о том, что сделка завершена и жилье переоформлено на покупателя.

При всех способах условия прописываются в договорах (основном и предварительном) таким образом, что без перечисления денег соглашение не будет заключено.

Порядок заключения сделки

Со стороны продавца процедура поэтапно выгладит так:

  1. Нахождение покупателя, согласование с ним условий, подготовка документов на объект для него (свидетельство, техпаспорт, выписка из домовой книги).
  2. Необходимо проверить, что вторая сторона обратилась в банк и ей одобрили кредит (подача заявления в это учреждение с такой просьбой – первое, что она должна сделать).
  3. Необходимо также удостовериться, что суммы достаточно, и она соответствует цене недвижимости, а срок предоставления денег не вышел, так как решение банка имеет определенные временные границы.
  4. После указанного следует перейти к оформлению предварительного договора (далее, покупатель заключает с банком ипотечное соглашение).
  5. Перечисление денег с помощью одного из безопасных способов.
  6. Заключение и подписание договора купли-продажи, после чего продавец может забрать свои деньги.

Последним этапом для покупателя является обращение в Росреестр для переоформления на себя прав собственности и получения выписки об этом. Данная процедура может занять до 1 мес., но на практике она не превышает 1 нед. Заявку на это можно подать через портал Госуслуг.

Необходимые документы

В процессе продажи жилья по ипотеке потребуется предоставление:

  1. Паспорта сторон, доверенности, если в сделке берут участие представители.
    Образец паспорта гражданина РФ

      Образец паспорта гражданина РФ
  2. Выписки из реестра недвижимого имущества (ЕГРН), домовой книги или справка №9 о прописанных.
    Образец выписки из ЕГРН

      Образец выписки из ЕГРН
    Образец выписки из домовой книги

      Образец выписки из домовой книги
    Образец свидетельства о регистрации по месту жительства

      Образец свидетельства о регистрации по месту жительства
  3. Свидетельства о праве собственности, техпаспорта.
    Образец свидетельства о государственной регистрации права

      Образец свидетельства о государственной регистрации права
  4. Если прописаны несовершеннолетние дети, потребуется согласие органов опеки.
  5. Если объект принадлежит супругам на праве совместной собственности, потребуется нотариально удостоверенное согласие второго из них. Может также потребоваться нотариально удостоверенное свидетельство о том, что продавец не состоял в браке (по запросу банка).
    Образец согласия супруга о продаже квартиры

      Образец согласия супруга о продаже квартиры
  6. Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам (требуется не всегда). За долги предыдущего владельца новый собственник не отвечает – долг «висит» не за квартирой, а за человеком. Это правильно юридически, но организации ЖКХ имеют иное мнение по этому поводу, и они могут попытаться предъявлять претензии новому владельцу, отключать воду, газ и пр.

    Образец справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

    Образец справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Банк вправе требовать также дополнительные документы по своему усмотрению. Некоторую часть бумаг учреждение запрашивает само.

Оценка стоимости

Обязательной процедурой является независимая оценка квартиры, так как заимодатель должен удостовериться о ликвидности недвижимости, передаваемой ему в залог.

Зачастую финансовое учреждение предлагает покупателю выбрать из нескольких экспертных компаний, сотрудничающих с ним. Если же у сторон есть свой эксперт, то это нужно согласовать с кредитором.

Все расходы по экспертизе несет покупатель. Специалист проводит осмотр жилья, изучает документы на него, проверяет, нет ли перепланировки, иных усовершенствований. Стоимость объекта не должна превышать цену, указанную в договоре купли-продажи. Это основное условие, требуемое от конечного итога оценки.

Объем выделенных денег банком будет равен именно ликвидной стоимости жилья и не больше ее. Если же цена продавца будет превышать ее, то покупателю разницу придется доплатить из собственных средств.

Страховка и налоги

Страхование заемщика – обязательная процедура. Ее возможность прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если по иным кредитам от этого можно отказаться (при этом почти всегда увеличивается ставка), то при ипотеке финансовые учреждения никогда не позволят этого сделать, даже при условии, когда процентные ставки увеличиваются.

Страхование оформляется за счет покупателя. Как и при оценке квартиры, банк предлагает ему выбрать из списка компаний по утвержденному перечню или же если гражданин нашел своего страховщика, то это следует согласовать с финансовым учреждением. Договор страхования пописывается до оформления ипотечного соглашения.

Деньги от сделки – это доход для продавца, поэтому он должен выплатить НДФЛ в сумме 13%.

В данном случае есть исключения и особые правила (ст. 217.1 НК РФ):

  • налога нет по квартирам, купленным до 01.01.2016 г., если лицо владеет больше 3 лет;
  • если владение жильем меньше 3 лет, но его стоимость больше 3 млн. руб. – налог платить придется;
  • после указанной даты налог не взимается, если владение составляет больше 5 лет;
  • ст. 407 НК освобождает некоторые категории от налога, а именно: инвалидов 1 и 2 групп и с детства, участников ВОВ, военнослужащих с выслугой больше 20 лет, пенсионеров.

Можно также применить налоговый вычет для уменьшения платежа согласно ст. 220 НК, но его можно использовать только по 1 объекту гражданами, которые имеют официальные доходы.

Последовательность этапов в других ситуациях

Сбербанк Алгоритм действий:

  1. Покупатель и продавец договариваются о предстоящей сделке.
  2. Будущий новый владелец обращается банк, где его консультируют по условиям займа.
  3. Покупатель получает все документы от продавца на квартиру (техпаспорт, свидетельство, выписка из домовой книги и лицевого счета).
  4. Подписывается предварительный договор.
  5. Банк проверяет все документы и квартиру, соглашается на сделку.
  6. Проводится оценка, покупатель оформляется с банком ипотечное соглашение, а также страхуется.
  7. Осуществляются все действия по гарантированию перечисления средств продавцу.
  8. Подписывается договор купли-продажи.
  9. Квартира переоформляется в Росреестре на нового собственника (можно сделать через МФЦ, портал Госуслуг или непосредственно в отделении Росреестра). Покупателю выдают выписку из ЕГРН – свидетельство о праве собственности уже не выдается, оно заменено этим документом.
  10. Стороны подходят в банк со всеми документами и выпиской ЕГРН на нового владельца. Специалист проверяет все документы. Он должен удостовериться, что сделка прошла успешно, продавцу перечисляют деньги (находящийся депозит в ячейке становится доступным ему), он пишет расписку об их получении.
ВТБ 24
  1. В ВТБ 24 процесс покупки жилья в ипотеку аналогичный описанному. По своей природе рассматриваемая сделка не особо может отличаться по алгоритму действий, какой бы банк не был выбран.
  2. Разница лишь в условиях ипотеки, требованиях к жилью, срокам и подобным нюансам.
  3. В ВТБ 24, например, есть программа для молодых семей, действуют сниженные процентные ставки в 9,5%, а срок погашения – до 30 или 50 лет.
Военная Ипотека для военных отличается повышенными требованиями к недвижимости:

  • жилье сдано в эксплуатацию, то есть оно должно иметь все коммуникации (вода, газ, отопление, электрика, лифты и пр.);
  • квартира должна быть оборудована санузлами (ванной, туалетом, умывальниками), газовой плитой;
  • дом, если он покупается на «вторичке», должен быть в хорошем техническом состоянии и определенного возраста;
  • фундамент, материалы стен должны быть из кирпича, железобетона и без существенного износа.

Кредит не дадут, если жилье требует капитального ремонта или если оно признано ветхим.

Возможные риски

Ситуации, при которых деньги банком не переведены по каким-либо причинам крайне редки. Если такое случилось, а право собственности уже зарегистрировано на нового владельца, то необходимо обратиться Росреестр, сообщить чиновникам о том, что деньге не были переведены и те обязаны аннулировать перерегистрацию.

Если покупатель откажется участвовать в сделке, то на такой случай в предварительном договоре оговаривается пункт касательно задатка и ответственности за срыв сделки. Выплата задатка не будет зависеть от желания сторон, так как к нему применяются гарантии перечисления.

Если операция совершается между сторонами без участия банка, то риск подвергнуться мошенничеству выше.

Читайте  Как получить выгодный ипотечный кредит

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.